こんにちは。2020年2月26日～3月3日まで、ベトナムへ出張に行っていました。
目的はいくつかあり、
- ベトナムへのランドバンキングツアーのための下見、調査を行うこと
- 送り出し機関との連携をさらに強化すること
- 提携家具工場との打ち合わせ
が主な3つでしたが、非常に内容が濃く、今後の弊社の方向性を固めるのと同時に、日本とベトナムをつなぐ3つの柱がより太くなりました。
さて、初日はダナンという都市に降り立ちました。
ダナンってどんなところ？
ベトナムにご縁がある方は重々ご承知のことと思いますが、ダナンはハノイ、ホーチミンに次ぐベトナム第3の都市であり、中部最大の都市です。近年は日本人にも広く東南アジアのリゾート地として有名になっています。
それを裏付ける要素として、ダナン市には現在、820軒以上の宿泊施設（合計3万7500室超)が存在しており、1～3つ星のホテルが大半を占めています。年平均で宿泊施設数が+100か所近く(計6000室)増加するなど、ホテル市場が急成長しています（参照：グーグル、2020年の旅行先トレンドトップ10―ダナンが1位）
また、ベトナム中部地域経済の中心として、ハブ港湾の建設計画や貿易拠点、ITパーク建設などの都市整備計画が同時に進められています。
ホーチミンと比較して、非常に街がきれいで治安もよく、道路も整備が行き届いている印象です。
ダナン市の概況
- 【面積】1,285k㎡ …★東京23区（619k㎡ ）の2倍、大阪市（223k㎡）の5.7倍。
- 【人口】113.4万人（2019年）…★宮城県仙台市とほぼ同じ（109万人）
- 【観光客数推移】2010年：150万人→2016年： 550万人(うち外国人は170万人、うち日本人訪問者数は12.5 万人)
- 【ホテル＆リゾート数】2010年：約6,100室→2016年：約21,600室（3.5倍）
早速ダナン市中心地と郊外の実勢価格調査へ
ここで、弊社パートナーの株式会社Vietstar代表取締役であるティンさんと合流し、日本大手企業数社とのアライアンスがあり、ベトナムで土地収用をされておられるハー社長のご案内で、ダナン周辺の空き土地のアテンドをしていただきました。
ダナンの地形について
（１）カフェ居抜き物件
まずは、比較的市街地にあるPhan Chau Trinh 通り沿いの建物付き土地物件へ。空港から伸びる大通りである、Nguyen Van Linh 通りから少し南に折れたところです。
驚くべきは、この大通りであるNguyen Van Linh 通りの地価が、メイン通りということもあってもともと高かったのですが、今では1㎡あたり15,000USD（約160万円）と、東京都豊島区と同等の土地相場になっています。
ピンポイントでどこ、というのはここではかけませんが、つい先日までオープンしていたカフェの売却物件を調査しました。
ここで1㎡あたり約70万円とのことでした。きっと家賃上昇により固定費が圧迫し、やむなく手放した、という実情があるのでしょう。居抜きで使えるため、レストランなどには最適な物件だとは思いますが、割高感は否めません。
（２）新築店舗テナント物件（路面店）
続いて向かったのは、新築店舗向けの土地＋建屋の物件です。こちらは空港から車で5分程度の、Duy Tan通りの南に位置しています。
3階建てで、1Fと2Fはレストランなどの店舗にも使えますし、住居としても問題ありません。水回りも各階にあり（ただし、トイレとシャワールームも各階にあるので、店舗として使用する場合はリフォームが必要です）。
ただ…問題は価格です。土地と建物あわせて、なんと62,000USD。ダナンの観光地からは少し離れているため、正直言ってレストランでも難しいと思いました。
（３）住宅用土地
次に、Tran Dang Ninh 通りとNguyen Son通りに挟まれた、住宅向けの土地に向かいました。ここは、ダナン市街地の中でも南に位置し、ロッテマートダナンという韓国系のショッピングモールが近くにあります。ダナン国際空港から車で10分です。
広さは4,000㎡。1区画あたり270㎡となり、角地で非常に魅力的なのですが、こちらも1㎡あたり4,374USDで、残り3区画。ちょっと高いという印象です。
まとめ
実はこれらの他に、学校跡地や住宅用土地を合計6ヶ所見て回ったのですが、総じて割高だと感じました。
コロナウイルスのニュースがアジアに広まりかけていた頃だったこともあり、観光客もまばらでしたし、平日に回っていたので人が余計に少なく感じました。
それでもベトナムは売り手市場なので、良い立地であれば売れるようですが、ブローカーなどによる転売が重なったりして、土地価格が急上昇しています。コロナウイルスの影響で、少しは値下がりしているものの、キャピタルゲイン狙いの物件は希少だと思います。
次回はフエについて書きたいと思います。
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